土地取得までのまとめ

契約が終わったので、やっとすべてのことを書くことができます。

今回、土地売買契約（2011.7）から実際の取得(2013.2)まで実に1年6ヶ月以上かかりました。
売買契約するまでにも数ヶ月まえから下見などをしていますので、足掛けでいけば2年はかかったことになります。
これだけ時間がかかってしまった原因の一つはこの土地が農地であることです。
しかも、売買予約付きという、プロは絶対に手を出さない物件らしいです。

この土地は農地ですが、農業振興地域（農振）ではありません。
農振だったら開発許可が絶対降りないので、はじめから候補にもならなかったはずです。

地主さんは現在農業を営んでおらず、農地を荒らしておくわけにもいかないので、地元の農家の人に貸していました。
あまり細かいことはわかりませんが、この借りた人がこの土地を買いたいということで手付金を払い、売買予約の仮登記をしました。この先、この人が残金を払って本登記をしていれば、それで話は終わっていたはずですが、そうはならなかったので、今回の話が始まります。
法律というのは、うまくできている面とそうでない面がありますが、この仮登記という制度はどうも日本の土地取引に混乱をもたらす大きな原因になっているようです。
仮登記は「仮」なんてついてるから、本登記よりも弱い権利のような印象を与えますが、実はそんなことはありません。
実際、仮登記があっても、（仮登記を抹消せずに、）売買契約を結び、本登記を変更することができます。しかし、仮登記の権利者が異議を唱えれば、その登記を無効にできてしまいます。
なぜ仮登記が本登記をひっくり返せるぐらい強いのかというと、本来、売買予約の仮登記（正確には、移転請求権仮登記）は、買受人が手付けを打ってから本登記の間（一般的には農地転用などの許可が出るまでの期間）までに、地主が心変わりをして、別の人に売ってしまうことを防ぐ目的のものだからです。
しかし、実際に仮登記をしてしまえば、悪意を持って、他の契約を邪魔することができてしまうのです。
しかも、仮登記には有効期限がありません。（ここがもっとも不備だと思われる点で、法律の趣旨からすれば２年ぐらいで自動的に抹消されることにしてもいいのではないでしょうか。）
だから、手付けを打って、仮登記をして、残金を払わない、ということができてしまいます。
しかも、登記は売買契約とは独立しているので、売買金額などについて記載されているわけではありません。

売主が、（十分時間がたったにもかかわらず契約を実行してくれないので、）仮登記を抹消したいと思っても、仮登記した人が協力してくれないとできません。法律的には、地主が仮登記した人に売買契約の実行か、破棄かを求めることは可能ですが、裁判にすることは費用面で躊躇せざるを得ないようです。
だから、手付金以上の金額を払って、仮登記を抹消してもらうことになります。

今回の顛末はまさにこのパターンでした。

私は農家ではありませんので、農地を買ったり借りたりすることはできません。
そして、農転するためには仮登記を抹消しなければならないといわれました（これは条文を見たわけではないので、ひょっとしたら間違いの可能性もありますが...）。
このように三つ巴の状態になっていて、私が当事者として交渉することは不可能でした。
もし、この土地が農地でなかったら、まず、私が土地を地主の方から購入して、登記してしまいます。もちろん、仮登記は残っているのですが、売買契約の破棄を裁判で争う、という方法をとっていたと思います。

結局、仮登記した人の出した条件を100%受け入れる形で決着してしまいました。

私としては、時間はかかったものの、当初の契約通りの条件で土地が手に入ったので、これでよしとするべきですが、なんとなく釈然としませんね。

土地の契約が完了しました

この金曜から山梨に行ってました。
ついに土地の売買契約の日取りが土曜日に決まり、それに合わせて、工務店さんとの打ち合わせも兼ねるつもりだったのですが、あいにくの大雪です。
金曜の朝に大阪を出発して、当日の３時頃に着く予定が、なんと、伊那で高速を降ろされてしまいました。少し前のSAでの情報ではチェーン規制だけだったのに、３０分ぐらいの差で状況が変わったようです。
道中の雪は全然たいした事はなく、自分の車は余裕だったのですが、途中、トラックが立ち往生しているのを横目で見たりしながらの、のろのろ運転でなんとか３時間遅れぐらいで目的地に到着しました。
でも、当日の打ち合わせの予定はキャンセルしてもらうしかありませんでした。工務店さんは急にもかかわらず、次の日の朝からに、打ち合わせの時間を変更していただきました。
打ち合わせは設計士さんも交え、結構細かいところまで、話をできたと思います。今までにも電話とメールでのやり取りはあったのですが、やはり、図面を見ながら、気になるところをチェックするのとでは全然、進行速度が違います。
造成、厩舎、自宅、駐車場、堆肥庫、牧柵、牧草、水道のことなど広範囲に渡ったのですが、予算の大枠をつかむために概略見積を出してもらうことをお願いして打ち合わせを終わりました。

そして、午後からいよいよ土地の契約です。
いままで、話には聞いていても、実際に会うのは初めての方が多いので、少し緊張しながら行ったのですが、実際お会いしてみると、普通の感じの方ばかりで安心しました。とくに地主さんはとっても気さくな方で、牧場ができることを喜んでくださっていました。
契約自体は判子を押すだけなので、とくに何事もなく淡々と終わりました。
というか、これだけのために今まで多くの時間を費やしたのかと、ややあっけなさを感じてしまいました。
あとは、登記手続きが完了するのを待つだけですが、実質的には、この日をもって、土地取引は完成したことになります。

太陽光発電のこと

工務店さんと打ち合わせしているのですが、スケジュール的に一番厳しいのが、太陽光発電です。
事業用の今年度の申請は3月いっぱいで終了します。
その後のことは全く何にも決まってないので、去年のようにやっぱり6月まで延期しまーす、なんてこともあるかもわかりませんが、やはり可能性の高いのは、一旦３月で打ち切って、来年度（２０１３年）予算をみて、審議しなおして、6月ぐらいから再開する（あるいは４月に遡る）というパターンでしょう。来年度の買取価格が今年度を上回ることは絶対にないし、同じという可能性もかなり低いでしょう。もちろん、政府の思惑どおりに順調に導入費用が下がってくれれば、買取価格が下がっても同じ事ですが、なかなかそうはうまくいきません。とくに日本のパネルメーカーは収益が悪化しており、価格競争に追随しなくなりました。
と考えると今年度中の申請に滑りこめないと、太陽光パネルを設置する意味がなくなってしまいます。
で、工務店に聞いてみたところ、時期的にはぎりぎりだけど間に合うとのことでした。
ん、間に合うんだ！東電に設備認定の申請をして結果が出るのに２ヶ月ぐらいはかかるといわれてたけど、短縮されたんですね。
でも、いま駆け込み需要が多くて、SF（ソーラーフロンティア）のパネルが品切れ状態らしいです。
申請から稼働までは６ヶ月の猶予があるからそのころには、この状態も改善されていることを期待しましょう。

その後の経過など

以前に２週間ぐらいで開発許可が下りると書いたのですが、昨日やっと通りました。
結局、再提出してから３週間近くかかったことになります。
あとは市との協定同意書を提出すれば完成です。
これを受けて、いよいよ契約となりますが、地主さんたちとの日程を調整しないといけないので、もう少し待たされそうです。
まぁ、契約自体はそれほど急ぐこともないのですが、せっかくここまで来たのだから、一日でも早く安心したいですね。