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土地取得までのまとめ

契約が終わったので、やっとすべてのことを書くことができます。

今回、土地売買契約(2011.7)から実際の取得(2013.2)まで実に1年6ヶ月以上かかりました。
売買契約するまでにも数ヶ月まえから下見などをしていますので、足掛けでいけば2年はかかったことになります。
これだけ時間がかかってしまった原因の一つはこの土地が農地であることです。
しかも、売買予約付きという、プロは絶対に手を出さない物件らしいです。

この土地は農地ですが、農業振興地域(農振)ではありません。
農振だったら開発許可が絶対降りないので、はじめから候補にもならなかったはずです。

地主さんは現在農業を営んでおらず、農地を荒らしておくわけにもいかないので、地元の農家の人に貸していました。
あまり細かいことはわかりませんが、この借りた人がこの土地を買いたいということで手付金を払い、売買予約の仮登記をしました。この先、この人が残金を払って本登記をしていれば、それで話は終わっていたはずですが、そうはならなかったので、今回の話が始まります。
法律というのは、うまくできている面とそうでない面がありますが、この仮登記という制度はどうも日本の土地取引に混乱をもたらす大きな原因になっているようです。
仮登記は「仮」なんてついてるから、本登記よりも弱い権利のような印象を与えますが、実はそんなことはありません。
実際、仮登記があっても、(仮登記を抹消せずに、)売買契約を結び、本登記を変更することができます。しかし、仮登記の権利者が異議を唱えれば、その登記を無効にできてしまいます。
なぜ仮登記が本登記をひっくり返せるぐらい強いのかというと、本来、売買予約の仮登記(正確には、移転請求権仮登記)は、買受人が手付けを打ってから本登記の間(一般的には農地転用などの許可が出るまでの期間)までに、地主が心変わりをして、別の人に売ってしまうことを防ぐ目的のものだからです。
しかし、実際に仮登記をしてしまえば、悪意を持って、他の契約を邪魔することができてしまうのです。
しかも、仮登記には有効期限がありません。(ここがもっとも不備だと思われる点で、法律の趣旨からすれば2年ぐらいで自動的に抹消されることにしてもいいのではないでしょうか。)
だから、手付けを打って、仮登記をして、残金を払わない、ということができてしまいます。
しかも、登記は売買契約とは独立しているので、売買金額などについて記載されているわけではありません。

売主が、(十分時間がたったにもかかわらず契約を実行してくれないので、)仮登記を抹消したいと思っても、仮登記した人が協力してくれないとできません。法律的には、地主が仮登記した人に売買契約の実行か、破棄かを求めることは可能ですが、裁判にすることは費用面で躊躇せざるを得ないようです。
だから、手付金以上の金額を払って、仮登記を抹消してもらうことになります。

今回の顛末はまさにこのパターンでした。

私は農家ではありませんので、農地を買ったり借りたりすることはできません。
そして、農転するためには仮登記を抹消しなければならないといわれました(これは条文を見たわけではないので、ひょっとしたら間違いの可能性もありますが...)。
このように三つ巴の状態になっていて、私が当事者として交渉することは不可能でした。
もし、この土地が農地でなかったら、まず、私が土地を地主の方から購入して、登記してしまいます。もちろん、仮登記は残っているのですが、売買契約の破棄を裁判で争う、という方法をとっていたと思います。

結局、仮登記した人の出した条件を100%受け入れる形で決着してしまいました。

私としては、時間はかかったものの、当初の契約通りの条件で土地が手に入ったので、これでよしとするべきですが、なんとなく釈然としませんね。

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プロフィール

かず

Author:かず
馬乗りです。
妻および愛娘(犬)あり。
世間一般には中年あるいはおじさんなどと呼ばれる年齢ですが、かたくなに認めません。
愛馬と家族とともに牧場を開業中です。

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